Viele Verwaltungsverträge enthalten fixe Laufzeiten, Mindestlaufzeiten oder Kündigungsfristen. Sämtliche dieser Klauseln sind juristisch grundsätzlich nicht haltbar. Als integre Fachspezialisten für die Verwaltung von Stockwerk-eigentum schaffen wir in dieser dreiteiligen Serie Transparenz und setzen uns mit den teils fragwürdigen Methoden einiger Branchenmitglieder auseinander.
Das Vertragsverhältnis zwischen der Stockwerkeigentümergemeinschaft und dem Verwalter ist entweder ein einfacher Auftrag oder ein Arbeitsvertrag. Im Idealfall ist es ein einfaches Rechtsverhältnis, das den Stockwerkeigentümer entlastet. Ist dies jedoch nicht mehr der Fall, kann die Gemeinschaft über die Beendigung des Verwaltungsvertrags entscheiden. Dazu stehen den Miteigentümern verschiedene zulässige Methoden zur Verfügung.
Feste Vertragsdauern und Kündigungsfristen sind nicht durchsetzbar
Das Stockwerkeigentumsrecht besagt in Art. 712r des Zivilgesetzbuches (ZGB), dass die Versammlung der Stockwerkeigentümer den Verwalter jederzeit und ohne Angabe von Gründen sofort abberufen kann. Dieses Abberufungsrecht ist zwingender Natur und darf somit nicht vertraglich beschränkt werden.
Eine Abberufung ist also selbst in Missachtung einer im Verwaltungsvertrag vereinbarten oder in einem Reglement bestimmten festen Vertragsdauer oder Kündigungsfrist jederzeit zulässig.
Ordentliche oder ausserordentliche Kündigung
Wie jeder Vertrag kann auch der Verwaltungsvertrag für Stockwerkeigentum von beiden Parteien unabhängig und jederzeit gekündigt werden.
Handelt es sich dabei um einen einfachen Auftrag nach Art. 394-406 des Obligationenrechts (OR) besteht gemäss Art. 404 OR für beide Vertragsparteien ein jederzeitiges, sofortiges Widerrufs- bzw. Kündigungsrecht. Das Bundesgericht hat in verschiedenen Entscheiden seit 1980 konstant die Ansicht vertreten, dass dieses Recht vertraglich nicht eingeschränkt oder wegbedungen werden darf. Auch muss die Kündigung nicht begründet werden.
Die Kündigung muss von der Versammlung der Stockwerkeigentümer ausgesprochen werden, wobei diese Kompetenz im STOWE-Reglement an einen Ausschuss der Eigentümer delegiert werden kann.
In den seltenen Fällen, wo der Verwaltungsvertrag die Rechtsnatur eines Arbeitsvertrags (Art. 319ff. OR) hat, kommt das Arbeitsrecht zur Anwendung.
Abberufung des Verwalters
Durch reglementskonforme Traktandierung und anschliessenden Mehrheitsentscheid einer ordentlichen oder ausserordentlichen Versammlung der Stockwerkeigentümer kann der Immobilienverwalter abberufen werden. Diese Kompetenz kann nicht delegiert werden, einzige Alternative zum Mehrheitsbeschluss der Versammlung ist ein einstimmiger und schriftlicher Zirkulationsbeschluss der Eigentümer.
Weitere Bedingungen dürfen auch vertraglich nicht an die Abberufung geknüpft werden, insbesondere keine Begründungspflicht oder wichtige Gründe.
Finanzielle Folgen
Der Verwalter hat bei Auflösung des Vertrags Anspruch auf Auslagenersatz und auf sein ausstehendes, jedoch nicht auf zukünftiges Honorar. Unter Umständen kann der Verwalter zusätzlich Schadenersatz einfordern.
Grundsätzlich sind bei Beendigung eines einfachen Auftrags zur Unzeit, d.h. wenn die Gemeinschaft dem Verwalter den Auftrag in einem für diesen ungünstigen Moment und ohne sachliche Rechtfertigung entzieht, Schadenersatzforderungen möglich.
Sowohl in der Anerkennung der Voraussetzungen für Schadenersatzforderungen als auch bei der Bemessung der Schadenersatzsumme ist die Rechtssprechung sehr restriktiv. So können beispielsweise zukünftige Honorare auch bei Beendigung zur Unzeit nicht eingeklagt werden.
Arbeitsverträge unterstehen wiederum dem Arbeitsrecht.
Ausblick
Im nächsten Teil dieser Serie erläutern wir die Art und Weise, wie einige Marktteilnehmer das Unwissen von Stockwerkeigentümern zu ihrem Vorteil nutzen, wie der Branchenverband dazu steht und was sich in absehbarer Zukunft zum Besseren ändern soll.
Rundum zuhause und individuell, wie Menschen sind!