Tipps zum Umgang mit unzulässigen Klauseln im STOWE-Verwaltungsvertrag stellen wir in diesem dritten und letzten Teil dieser Serie zur Verfügung.
Was wir wissen
Aus dem ersten Teil dieser Serie wissen wir, dass Kündigungsfristen und Mindestvertragsdauern bei STOWE-Verwaltungsverträgen grundsätzlich unzulässig und somit nicht haltbar sind. Im zweiten Teil haben wir gezeigt, dass viele STOWE-Verwalter trotzdem derartige Klauseln in ihre Verträge schreiben und auch der Branchenverband seine Standard-Vertragsvorlage noch nicht an die tatsächliche Rechtslage angepasst hat.
Da wohl die meisten angehenden Stockwerkeigentümer auf die Professionalität des Dienstleisters vertrauen, werden die genannten Klauseln in konkreten Fällen selten angezweifelt - bis es zu spät ist und die Miteigentümergemeinschaft eigentlich so bald als möglich vom Vertrag zurücktreten möchte.
Wie diese unangenehme Situation vermieden bzw. zügig ad acta gelegt werden kann, zeigen wir Ihnen hier.
Vor der Unterschrift prüfen
So oder so - einen Vertrag anzufechten ist vor der Unterschrift immer einfacher, denn was im Vertrag stehen soll wird zwischen interessierten Geschäftspartnern verhandelt. Um einen unterschriebenen, rechtsgültigen Vertrag zu reklamieren führt der Weg kaum am Rechtsanwalt vorbei.
Deshalb lohnt es sich allemal sich die Zeit zu nehmen, den STOWE-Verwaltungsvertrag gründlich zu prüfen, insbesondere wenn der Vertrag beim sonst schon administrativ aufwändigen Kauf-abschluss mitunterschrieben bzw. mit dem Kaufvertragsabschluss in den Verwaltungsvertrag eingetreten werden muss.
Kündigung oder Abberufung
Zwei Möglichkeiten gibt es, als Miteigentümergemeinschaft vom STOWE-Verwaltungsvertrag zurückzutreten - ohne Frist. Dazu wird ein Mehrheitsbeschluss benötigt, der jederzeit durch die Einberufung einer ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung angestrebt werden kann. Hier gilt es insbesondere bei der Traktandierung des Beschlusses das Reglement bzw. die Statuten der Gemeinschaft zu beachten.
Eine Kündigung des Vertrags (einfacher Auftrag) ist gestützt auf Art. 404 OR ohne Begründung, jederzeit und sofort möglich. Dieses Kündigungsrecht ist wegen des ausgeprägten Vertrauens-verhältnisses zwingender Natur und darf somit vertraglich weder ausgeschlossen noch irgendwie eingeschränkt werden.
Die Abberufung erfüllt grundsätzlich den selben Zweck, hat aber ihre Rechtsgrundlage direkt im Stockwerkeigentumsrecht: Dieses besagt in Art. 712r ZGB, dass die Versammlung der Stock-werkeigentümer den Verwalter jederzeit, ohne Grundangabe abberufen kann.
Auch dieses jederzeitige Abberufungsrecht ist zwingender Natur und somit unverzicht- und uneinschränkbar. Die Abberufung ist somit selbst in Missachtung einer im Verwaltungsvertrag vereinbarten oder in einem Reglement bestimmten festen Vertragsdauer oder Kündigungsfrist zulässig.
Ob im konkreten Fall die Vertragsauflösung durch eine ausserordentliche Kündigung oder durch eine Abberufung erfolgt, ist nicht immer einfach zu bestimmen. Deshalb ist die Willenserklärung (das Kündigungs- oder Abberufungsschreiben) möglichst präzise zu formulieren.
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