Im zweiten Teil unserer Serie erläutern wir die teilweise unlauteren Praktiken der Anbieter von STOWE-Verwaltungen und zeigen, was die Branche und ihr Verband in Zukunft verbessern können.
Kündigungsfristen und Mindestvertragsdauern sind bei STOWE-Verwaltungsverträgen grundsätzlich unzulässig - soviel haben wir im ersten Teil dieser Serie gezeigt.
Trotzdem sind derartige Klauseln in zahlreichen Verträgen enthalten, und zwar unabhängig davon, ob es sich bei den auftragnehmenden Verwaltungen um Kleinstunternehmen oder Big Players handelt.
Alte Gewohnheiten...
Der Irrglaube, Kündigungsfristen und Mindestvertragsdauern seien in der STOWE-Verwaltung gangbar, hält sich offensichtlich auch unter Fachleuten hartnäckig. Während solche Vertrags-bestandteile vor einem halben Jahrhundert noch gang und gäbe waren und gegenteilige Präzedenzfälle gefehlt haben, hat sich die Lehrmeinung zumindest auf juristischer Ebene inzwischen durchgesetzt.
Die etwas in die Jahre gekommenen Musterverträge bzw. Vorlagen, die der Branchen-verband SVIT seinen Mitgliedern zu Verfügung stellt, enthalten aber auch jetzt noch entsprechende Klauseln. In der Immobilienbranche wird diese alte - komfortable - Gepflogenheit denn auch vielerorts bis heute angewendet, ohne sie zu hinterfragen.
Das Problem bleibt hochaktuell
Das zeigt auch ein konkretes Beispiel, das uns bei hu. marti immobilien aktuell beschäftigt:
In einem relativ neuen Objekt möchte eine Mehrheit der Miteigentümer der aktuellen Verwaltung das Mandat entziehen. Die gegenwärtige Mandatsträgerin hatte seinerzeit auch die Bauherrschaft inne, zudem gehören Vertreter der Verwaltungsgesellschaft zu den stimmberechtigten Miteigentümern. Offerten verschiedener Konkurrenten sind zum Vergleich eingeholt worden.
Nun fällt der Miteigentümergemeinschaft auf, dass mit den Kaufverträgen der STOWE-Einheiten auch unterzeichnet wurde, die Verwaltung der STOWE für die ersten zwei Jahre der erwähnten Baufirma zu übertragen.
Welche Partei in diesem konkreten Fall den Verwaltungsvertrag formuliert hat ist uns leider nicht bekannt. Was wir wissen: nebst verschiedener weiterer Unzulänglichkeiten ist auch hier eine unhaltbare Mindestvertragslaufzeit enthalten und die angehenden Miteigentümer haben die sprichwörtliche Katz' im Sack mit der Liegenschaft mitgekauft.
Im vorliegenden Fall steht einer gütlichen Beendigung des Verwaltungsvertrags dank einverstandener Verwaltung nichts im Wege. Müsste diese Situation jedoch - wie viele ähnliche zuvor - durch ein Gericht beurteilt werden, würde es die Miteigentümer unnötig Zeit, Nerven und Geld kosten, sich die Übergabe an eine neue Verwaltung unter Umständen verzögern und die nicht zufriedenstellende Verwaltungssituation weiter hinziehen.
"Papier ist geduldig!"
... Das entbindet jedoch den unterschreibenden Stockwerkeigentümer nicht von der Eigenver-antwortung, sich beim Fachspezialisten über den ihm vorgelegten Vertrag zu informieren.
Blick in die Zukunft
Um von dem beschriebenen Irrglauben wegzukommen sind Aufklärung und Transparenz gefragt. Ein wegweisendes Signal könnte der Branchenverband durch entsprechende Anpassung der Musterverträge setzen. Aber auch die einzelnen Marktteilnehmer sowie die Hauseigentümer-Organisationen sind gefragt.
hu. marti immobilien vertritt die Ansicht, dass eine STOWE-Verwaltung, die ihre Qualitäten, Rechte und Pflichten kennt, nicht auf unhaltbare Vertragsklauseln angewiesen ist um Stockwerk- und Miteigentümer-gemeinschaften an sich zu binden.
Wir betreuen Stockwerk- und Miteigentümergemeinschaften mit Fachkenntnis, Freude und Enthusiasmus - Unsere Referenzen sprechen für sich.
Ausblick
Im dritten und letzten Teil dieser Serie zeigen wir, worauf vor der Unterschrift zu achten ist und geben konkrete Handlungsempfehlungen für betroffene Miteigentümer.
Rundum zuhause - und individuell, wie Menschen sind!